El resurgimiento del mercado inmobiliario

27 abril, 2021

El mercado inmobiliario, específicamente el mercado de la venta de viviendas, está atravesando hoy un momento bastante distinto al que veíamos el año pasado.

En 2020, este sector partió golpeado por los efectos secundarios de la crisis social y en marzo se le sumó el efecto de la pandemia que, sin duda, ha afectado a todos los sectores de la economía, pero en particular al inmobiliario.

El año pasado, muchos proyectos tuvieron que detener sus obras por estar ubicados en comunas en Fase 1, lo que generó para las inmobiliarias extensiones de plazos, aumentos de costos y dificultad en sus ventas, pues las salas de atención y pilotos estaban cerrados.

El golpe fue considerable. De hecho, a mediados del año, el sector alcanzó mínimos históricos que no se veían desde hace 30 años. En concreto, en el segundo trimestre de 2020 se vendieron cerca de 2.600 unidades en Santiago; en un año normal, antes de la crisis social, se comercializaban en torno 9.000 unidades trimestrales.

Sin embargo, a medida que estas restricciones se fueron relajando, la venta comenzó a repuntar lentamente. De la mano también de una cierta percepción más positiva en cuanto al empleo y la confianza de los consumidores, a medida que estos dos indicadores empezaron a mejorar marginalmente, la venta de vivienda comenzó a recuperarse y cerró 2020 con cifras bastante buenas, todavía no equivalentes a las de un año normal, pero ya más cercanas a las 6.500 unidades vendidas trimestralmente.

Dado esto, hoy el escenario es diferente; si bien no estamos viviendo un “año normal”, al menos para el mercado inmobiliario, este primer trimestre de 2021 cerró con 8.000 ventas trimestrales, es decir, con un nivel muy parecido a lo que se observaba previo a la crisis social.

Si bien la oferta sigue alta (hoy alcanza las 50.000 unidades en Santiago), es importante señalar que ésta sigue calificándose como una oferta sana, por dos factores. Primero, porque los meses para agotar stock, si bien se dispararon en 2020 llegando a su máximo histórico, ya hacia fin de año regresaron a niveles de normalidad. Es decir, el stock que hay se va a poder consumir en plazos relativamente razonables (cercano a 2 años para la oferta de departamentos y a 1 año para las casas). Y lo otro que nos da cierta tranquilidad, por el lado del inversionista inmobiliario, es que la oferta, si bien es alta, está concentrada en el largo plazo. De hecho, la oferta de entrega inmediata sigue siendo muy baja, alrededor del 7%, cosa que es muy distinta si nos comparamos con el escenario post crisis subprime, cuando la oferta de entrega inmediata era más o menos del 50%. Eso, ¿qué nos dice? Que hay pocas probabilidades de que se vea una presión a la baja en los activos inmobiliarios, lo que da cierta tranquilidad, ya que no se espera que haya un deterioro en los precios de los activos en el mediano plazo.

En cuanto a las tasas hipotecarias, creemos que esta recuperación de las ventas va bastante de la mano con las condiciones crediticias favorables que se ven actualmente al momento de evaluar la compra de una vivienda. Quienes ya tenían planeado comprar una casa o departamento, si bien la economía y el empleo aún se encuentran bastante deteriorados, al menos lo pueden hacer financiándose a tasas muy atractivas.

Asimismo, en este 2021, a diferencia del año pasado, la construcción fue declarada actividad esencial, por lo tanto las construcciones en comunas en Fase 1 han podido seguir operando, cumpliendo con los protocolos sanitarios establecidos entre la autoridad y la Cámara Chilena de la Construcción.

Por ende, todos estos indicadores demuestran que el escenario hoy en día es distinto al de 2020 para las inmobiliarias. Sin embargo, lo que sí continúa vigente es la necesidad de capital para iniciar o reactivar proyectos, que es mayor a la de un año común y corriente por las dificultades que este sector vivió durante el año pasado.

Bajo este punto de vista, dado este momento favorable para invertir en esta clase de activos, en BTG Pactual recomendamos hacerlo bajo los capitales preferentes, un tipo de deuda privada inmobiliaria que es un forma de invertir un poquito más defensiva que la tradicional a través del equity.

Lo que caracteriza a este producto es que se entrega financiamiento a una inmobiliaria para un proyecto específico. A diferencia de la inversión en el equity, ese trata de un financiamiento a plazo fijo, a una tasa fija y que tiene dos buenos migrantes de riesgos: se establece como garantía un conjunto de unidades con descuentos en torno a un 30%, y además se toma una póliza de seguro.

Por esto, creemos que los capitales preferentes son una manera adecuada de invertir en el mercado inmobiliario en tiempos un poco más turbulentos que los normales, como los que estamos viviendo en la actualidad, a tasas atractivas y con sólidos mitigantes de riesgo, una estructura que hasta ahora nos ha dado excelentes resultados.

Juan Pablo Andrusco
Co-Head de activos inmobiliarios de BTG Pactual Asset Management

El mercado inmobiliario, específicamente el mercado de la venta de viviendas, está atravesando hoy un momento bastante distinto al que veíamos el año pasado. En 2020, este sector partió golpeado por los efectos secundarios de la crisis social y en marzo se le sumó el efecto de la pandemia que, sin duda, ha afectado a todos los sectores de la economía, pero en particular al inmobiliario.
El año pasado, muchos proyectos tuvieron que detener sus obras por estar ubicados en comunas en Fase 1, lo que generó para las inmobiliarias extensiones de plazos, aumentos de costos y dificultad en sus ventas, pues las salas de atención y pilotos estaban cerrados.
El golpe fue considerable. De hecho, a mediados del año, el sector alcanzó mínimos históricos que no se veían desde hace 30 años. En concreto, en el segundo trimestre de 2020 se vendieron cerca de 2.600 unidades en Santiago; en un año normal, antes de la crisis social, se comercializaban en torno 9.000 unidades trimestrales.
Sin embargo, a medida que estas restricciones se fueron relajando, la venta comenzó a repuntar lentamente. De la mano también de una cierta percepción más positiva en cuanto al empleo y la confianza de los consumidores, a medida que estos dos indicadores empezaron a mejorar marginalmente, la venta de vivienda comenzó a recuperarse y cerró 2020 con cifras bastante buenas, todavía no equivalentes a las de un año normal, pero ya más cercanas a las 6.500 unidades vendidas trimestralmente.
Dado esto, hoy el escenario es diferente; si bien no estamos viviendo un “año normal”, al menos para el mercado inmobiliario, este primer trimestre de 2021 cerró con 8.000 ventas trimestrales, es decir, con un nivel muy parecido a lo que se observaba previo a la crisis social.
Si bien la oferta sigue alta (hoy alcanza las 50.000 unidades en Santiago), es importante señalar que ésta sigue calificándose como una oferta sana, por dos factores: Primero, porque los meses para agotar stock, si bien se dispararon en 2020 llegando a su máximo histórico, ya hacia fin de año regresaron a niveles de normalidad. Es decir, el stock que hay se va a poder consumir en plazos relativamente razonables (cercano a 2 años para la oferta de departamentos y a 1 año para las casas). Y lo otro que nos da cierta tranquilidad, por el lado del inversionista inmobiliario, es que la oferta, si bien es alta, está concentrada en el largo plazo. De hecho, la oferta de entrega inmediata sigue siendo muy baja, alrededor del 7%, cosa que es muy distinta si nos comparamos con el escenario post crisis subprime, cuando la oferta de entrega inmediata era más o menos del 50%. Eso, ¿qué nos dice? Que hay pocas probabilidades de que se vea una presión a la baja en los activos inmobiliarios, lo que da cierta tranquilidad, ya que no se espera que haya un deterioro en los precios de los activos en el mediano plazo.
En cuanto a las tasas hipotecarias, creemos que esta recuperación de las ventas va bastante de la mano con las condiciones crediticias favorables que se ven actualmente al momento de evaluar la compra de una vivienda. Quienes ya tenían planeado comprar una casa o departamento, si bien la economía y el empleo aún se encuentran bastante deteriorados, al menos lo pueden hacer financiándose a tasas muy atractivas.
Asimismo, en este 2021, a diferencia del año pasado, la construcción fue declarada actividad esencial, por lo tanto las construcciones en comunas en Fase 1 han podido seguir operando, cumpliendo con los protocolos sanitarios establecidos entre la autoridad y la Cámara Chilena de la Consrtucción.
Por ende, todos estos indicadores demuestran que el escenario hoy en día es distinto al de 2020 para las inmobiliarias. Sin embargo, lo que sí continúa vigente es la necesidad de capital para iniciar o reactivar proyectos, que es mayor a la de un año común y corriente por las dificultades que este sector vivió durante el año pasado.
Bajo este punto de vista, dado este momento favorable para invertir en esta clase de activos, en BTG Pactual recomendamos hacerlo bajo los capitales preferentes, un tipo de deuda privada inmobiliaria que es un forma de invertir un poquito más defensiva que la tradicional a través del equity.
Lo que caracteriza a este producto es que se entrega financiamiento a una inmobiliaria para un proyecto específico. A diferencia de la inversión en el equity, ese trata de un financiamiento a plazo fijo, a una tasa fija y que tiene dos buenos migrantes de riesgos: Se establece como garantía un conjunto de unidades con descuentos en torno a un 30%, y además se toma una póliza de seguro.
Por esto, creemos que los capitales preferentes son una manera adecuada de invertir en el mercado inmobiliario en tiempos un poco más turbulentos que los normales, como los que estamos viviendo en la actualidad, a tasas atractivas y con sólidos mitigantes de riesgo, una estructura que hasta ahora nos ha dado excelentes resultados.

Juan Pablo Andrusco,
Co-head de activos inmobiliarios de BTG Pactual Asset Management.