El auge de los mutuos hipotecarios endosables (MHE) está generando un renovado interés por parte de inversionistas institucionales. Cambios normativos recientes —como el límite establecido por la Superintendencia de Pensiones en 2023— han permitido una mayor participación de las AFP en este tipo de instrumentos, impulsando el crecimiento del mercado, que pasó de US$ 2 millones a más de US$ 200 millones en títulos custodiados por la Bolsa de Productos.
En este contexto, BTG Pactual Chile busca fortalecer su presencia a través del fondo BTG Pactual MHE Habitacional, creado en 2019 y pionero en este tipo de inversiones. La firma completó recientemente un proceso de adecuación a la nueva normativa, modificando el reglamento del fondo y traspasando su cartera a títulos representativos custodiados por la Bolsa de Productos. Con ello, se mejora la liquidez y se facilita el acceso a inversionistas institucionales como las AFP.
“El momento es ahora. Las tasas están en niveles históricamente atractivos y la banca está prácticamente paralizada en la entrega de nuevos créditos hipotecarios”, afirmó José Miguel Correa, gerente de Activos Alternativos de BTG Pactual Chile. “En dos o tres años más, estas oportunidades no van a estar disponibles en estos términos”, agregó.
Actualmente, el fondo cuenta con aportes por UF 2,2 millones, con participación mayoritaria de multifondos de AFP. Además de buscar nuevas inversiones de este tipo de instituciones, BTG Pactual está abierto a la creación de nuevos vehículos si así lo requiere la demanda.
Los MHE presentan no solo un atractivo financiero —con spreads cercanos a 200 puntos base sobre bonos de Tesorería y 150 pb sobre instrumentos bancarios tradicionales—, sino también un impacto real al financiar el acceso a la vivienda y dinamizar la actividad inmobiliaria. Según Correa, un mercado más formal y líquido como el que ofrece la Bolsa de Productos también podría atraer a nuevos perfiles de aportantes, incluyendo altos patrimonios y family offices.
En cuanto al riesgo, el fondo ha mantenido históricamente una morosidad dura —deudores con cuatro o más cuotas impagas— en torno al 2%, y cuenta con un robusto proceso de análisis previo. “Son créditos inscritos públicamente, con garantías hipotecarias formalizadas, y aplicamos un exhaustivo due diligence antes de incorporar cada operación”, concluyó Correa.
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