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N°28 | Identidad: ¿Quiénes somos hoy?
Update FI Renta Comercial
En este BTG Webinar revisamos las perspectivas y tendencias más relevantes del mercado inmobiliario en Chile, y analizamos el desempeño del Fondo de Inversión Renta Comercial a abril de 2024.
Hace 2 años
Desempeño financiero y operativo
El Fondo BTG Pactual Renta Comercial logró recaudar 1,5 millones de UF en 2023, atrayendo 2,3 veces más inversores institucionales que en 2022 y manteniendo una tasa de vacancia estable del 12% a pesar de las condiciones desafiantes del mercado.
El ingreso operativo neto del fondo en 2023 fue de 1,3-1,4 millones de UF, con una proyección a largo plazo de 1,6 millones de UF, y una presencia bursátil del 50%, cotizando con un descuento del 25% respecto al valor libro.
Los activos de oficinas en el centro histórico de Santiago experimentaron una caída del 30-42% en valuaciones, mientras que las oficinas del sector oriente cayeron un 22%, y los centros comerciales disminuyeron entre un 3-17%.
Estrategia de gestión de activos
Los centros comerciales de Santiago vieron un 40% menos de tráfico peatonal en comparación con los niveles previos al estallido social, con gastos comunes 30% más bajos y rentas más bajas, mientras que los edificios de oficinas cambiaron de inquilinos corporativos a estatales.
El fondo realizó ventas de activos por un total de 1,3 millones de UF entre 2022 y 2023, consistentes con el valor libro, mientras que los tasadores externos estimaron una tasa de descuento del 6,5-7% para las valuaciones.
La gestión activa del portafolio en 2023 incluyó el reemplazo de WeWork por IF, un operador de coworking reconocido, manteniendo el 80% de los miembros de WeWork y tomando control de los costos para mejorar la ocupación en el Molden Center.
Diversificación y resiliencia del portafolio
La adquisición de dos centros comerciales en enero de 2021 por el 25% de Vivo Corp ayudó a compensar la disminución de ingresos de oficinas y mantener distribuciones consistentes a los inversores.
Los strip centers y activos independientes superaron a los centros comerciales durante la pandemia, con menores caídas en ventas y rentas, logrando el fondo una reducción del 14% en rentas a través de ahorros significativos en gastos de áreas comunes.
La mezcla diversificada de inquilinos incluye supermercados, farmacias y minoristas deportivos, con ventas de inquilinos clave creciendo entre 3-7% en términos reales de 2019 a 2023, respaldando la resiliencia y estabilidad del flujo de caja del fondo.
Perspectivas y estrategias futuras
A pesar de una tasa de vacancia del 12% y desafíos como la pandemia y nuevos impuestos, el fondo mantuvo distribuciones trimestrales estables de 500 CLP por acción, similares a los niveles pre-crisis.
La estrategia de gestión activa de activos, incluyendo reemplazos de inquilinos y mejora de la mezcla de arrendatarios, se espera que aumente el flujo de caja y los valores de las propiedades, con un enfoque en reducir la vacancia y aumentar el EBITDA.
Los resultados financieros de 2023 y las perspectivas para 2024 fueron impactados positivamente por la adquisición de los dos centros comerciales, que diversificaron el portafolio y estabilizaron el flujo de caja, permitiendo mantener las distribuciones de 500 CLP por acción.
