Update Fondo de Inversión Renta Comercial

El fondo de renta comercial cerró 2025 mostrando señales de estabilización y una incipiente recuperación en un mercado que comienza a normalizarse tras varios años de ajuste. Con activos por cerca de 19 millones de UF y una cartera diversificada en retail, oficinas y bodegas, el fondo combinó gestión activa, reducción de deuda y mayor dinamismo en colocaciones para mejorar sus indicadores operativos.

Uno de los hitos relevantes del año fue la extensión del plazo del fondo por cinco años adicionales, junto con la definición de un plan ordenado de ventas que contempla la enajenación de cerca de un tercio del portafolio. Esta estrategia busca otorgar liquidez a los aportantes en un contexto donde el mercado ha comenzado a mostrar mayor profundidad y apetito por activos inmobiliarios, reflejado en un aumento de transacciones y una leve compresión de tasas.

En términos operacionales, destacó la reactivación del mercado de oficinas, particularmente en Santiago Centro, donde la colocación de nuevos contratos y renovaciones permitió reducir la vacancia desde niveles históricamente elevados. Aun cuando este segmento sigue siendo el más desafiante dentro del portafolio, la tendencia observada durante 2025 marca un punto de inflexión relevante.

La gestión comercial también se reflejó en otras clases de activos. En bodegas y retail, la vacancia se mantiene en niveles bajos, cercanos al 4%, mientras que la facturación en varias categorías ya supera los niveles previos a la pandemia. Esta heterogeneidad explica parte del comportamiento del fondo, donde la recuperación no ha sido uniforme, pero sí consistente en la mayoría de los segmentos.

A nivel financiero, el fondo continuó reduciendo su carga de deuda, pasando desde niveles cercanos a 16 millones de UF en 2022 a aproximadamente 10 millones de UF al cierre de 2025. Este proceso fue apoyado tanto por ventas de activos como por generación de caja, incluyendo el pago de un bono corporativo relevante durante el año. Con ello, los indicadores de cobertura se han mantenido en rangos saludables y con holgura para enfrentar sus compromisos financieros.

En valorización, el cambio de tendencia fue significativo. Tras varios periodos de ajustes a la baja, las tasaciones mostraron un alza promedio de 2,5% en 2025, impulsadas principalmente por la recuperación del segmento de oficinas y una estabilización en las tasas de descuento. Sin embargo, este comportamiento fue parcialmente compensado por caídas en el valor de algunos activos comerciales, particularmente centros comerciales, donde el mercado sigue siendo más selectivo.

En el mercado secundario, el valor cuota ha mostrado una recuperación relevante, pasando desde niveles cercanos a $16.000 a aproximadamente $26.000 en el último año. Aun así, el fondo continúa transando con un descuento respecto a su valor libro, lo que, en conjunto con spreads superiores a comparables internacionales, sugiere espacio de ajuste a medida que se consolide la recuperación operativa.

Hacia adelante, la estrategia se mantiene enfocada en tres frentes: continuar reduciendo vacancia, especialmente en oficinas del centro; ejecutar el plan de ventas en condiciones favorables; y optimizar el uso de caja entre reducción de deuda, inversiones de capital y distribución de dividendos. Todo esto en un contexto donde el mercado inmobiliario comienza a recuperar dinamismo y el capital institucional muestra señales de mayor participación.

Así, el fondo entra en una nueva etapa marcada por mayor estabilidad operativa y un entorno más constructivo, aunque todavía con desafíos relevantes en ciertos segmentos del portafolio.