BTG Pactual arma fondo para financiar a inmobiliarias con sobrestock de viviendas

El mercado inmobiliario local está viviendo una de sus mayores crisis. Luego del impacto del estallido de 2019, la pandemia y el alza de los precios de los materiales, hoy enfrenta una menor demanda de viviendas producto de las alzas de tasas de créditos hipotecarios, trabas de los bancos para otorgar financiamiento y una economía debilitada.

Recientes cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) señalaban que en el país había 114.000 viviendas nuevas en stock sin vender, lo que, a la vez, está frenando el inicio de nuevos proyectos. Una parte relevante del inventario de propiedades está terminado, lo que tiene implicancias financieras para sus desarrolladores, como el pago de las contribuciones y gastos comunes de las unidades que las inmobiliarias aún no comercializan.

En este escenario, BTG Pactual Chile creó un fondo orientado al financiamiento de empresas inmobiliarias que aún no pueden colocar sus proyectos totalmente y están con sobrestock de viviendas. Esas firmas necesitan capital de trabajo o fondos para aprovechar nuevas oportunidades de negocios, lo cual no están consiguiendo con facilidad en la banca tradicional.

Nueva estrategia

“En BTG, en el área de desarrollo inmobiliario, en la inversión en proyectos, hemos hecho un cambio relevante en nuestra estrategia. Históricamente invertimos en fondos de desarrollo, es decir, participando en el riesgo completo del negocio inmobiliario, pero fuimos mutando más bien hacia fondos que invierten en la deuda privada inmobiliaria”, comenta Juan Pablo Andrusco, gerente de Desarrollo Inmobiliario de BTG Pactual Chile.

Y precisa: “Seguimos invirtiendo en proyectos inmobiliarios, pero con la estructura quizá un poco más conservadora, con los riesgos mucho más mitigados, y que permiten seguir participando en este mercado. Con mucho más resguardo”.

El ejecutivo recuerda que comenzaron a incursionar en la deuda privada inmobiliaria en 2017, pero a partir de 2020-2021 están con mayor intensidad en ese ámbito. Esto lo han hecho financiando iniciativas que ya cuentan con permiso de edificación o comenzaron la construcción.

Pero la firma dio un nuevo paso en esa área. “Ahora estamos en un nivel aún más avanzado. Sacamos un fondo nuevo que se llama BTG Pactual Deuda Privada Inmobiliaria. Lo lanzamos ahora. Es un fondo que invierte solo en proyectos que ya están terminados, con la obra finalizada, con recepción municipal y que ya están en un estado avanzado de escrituración”, sostiene.

Se trata de un fondo de un millón de UF, cerca de US$ 42 millones, donde el 40% de los aportantes son institucionales, compañías de seguros, y el resto clientes de bancas privadas.

“Últimamente, las velocidades de venta han estado lentas y vemos que hay inmobiliarias que están con más stock terminado del que solían tener. Históricamente, los proyectos terminaban, tenían su recepción municipal, empezaban a escriturar y tenían el 90% vendido. Hoy no está sucediendo eso. La obras están llegando a esa etapa con el 50% a 60% vendido, lo cual genera que existan desarrolladores que están con más stock terminado de lo normal”, señala Andrusco.

Ante eso, añade, decidieron buscar inmobiliarias con proyectos atractivos y en zonas interesantes, “pero que tengan sobrestock”, para brindarles financiamiento. Precisó que, antes de ello, realizan un detallado análisis de los estados financieros de las compañías.

Explica que las inmobiliarias utilizan esos dineros, entre otros, “para capital de trabajo, para el día a día, o para oportunidades como la compra de un terreno”.

Proyecciones

La perspectiva del fondo de deuda privada inmobiliaria es entregar unos 15 a 20 financiamientos a distintas inmobiliarias. “Este es un fondo que hicimos ahora muy recientemente; el levantamiento de capital fue exitoso por ese millón de UF y empezaremos a invertir ahora. Vamos a tener un período de inversión de nueve meses, hasta septiembre del próximo año. Pero hay harta demanda de parte de las inmobiliarias, así que creo que nos demoraremos menos”.

A la vez, el ejecutivo reconoce que está en los planes levantar otro fondo similar, cuando se acabe el actual. “En general, el inversionista está en la búsqueda de instrumentos cortos, entonces, queremos tomar este fondo, terminar de invertirlo y ahí sacar otro; no hacerlo crecer eternamente, porque obviamente ya no sería corto”.

En cuanto a las proyecciones para el sector para el próximo año, comenta que “de no ocurrir ningún otro fenómeno externo, el mercado inmobiliario debería comenzar muy lentamente a recuperarse. Digo ‘muy lentamente’, porque no esperamos volver a niveles prepandemia en el corto plazo, pero sí la tendencia debería mejorar”.

Publicado en El Mercurio el 26 de diciembre de 2023.