Los signos de recuperación de los activos inmobiliarios de Santiago Centro, según gigantesco fondo de inversión

Camilo Solís
Periodista El Mercurio Inversiones

Probablemente, y sin darse cuenta, al circular por Santiago Centro usted ha pasado por alguno de los edificios que forman parte del portafolio de activos de BTG Pactual Renta Comercial, un gran fondo de inversión inmobiliario que cuenta con un patrimonio cercano a los US$350$$ millones, siendo el segundo más grande en este segmento dentro de la industria local. Es que este vehículo tiene en su cartera activos como el Mall Imperio, el Mall El Centro, la Torre Huérfanos (ubicada en la calle homónima, entre Mclver y Miraflores), y la Torre Hermanos Amunátegui, en el número 232 de esa calle.

Y, recientemente, la administradora de este fondo de inversión realizó una exposición con el objetivo de informar a sus inversionistas los pormenores del último tiempo, en el cual ha habido varias novedades. Esto, sin dejar de lado que la principal noticia de este ejercicio fue la apuesta que hicieron los inversionistas por renovar la duración del vehículo por cinco años más en abril, lo cual evitó la liquidación del portfolio y quitó presión a estos activos inmobiliarios. Esto, en efecto, hizo avanzar el valor cuota del fondo en el mercado secundario, y se puede considerar un gran hito luego de que varios otros vehículos inmobiliarios decidieran iniciar su liquidación ante los problemas del real estate en Chile y el mundo.

Y, en este caso puntual, gran parte de los problemas que atravesaba el fondo se debían a un complejo escenario para los edificios ubicados precisamente en Santiago Centro. Allí, sobre todo los activos de oficinas, registraban niveles de vacancia superiores al 50% hace algunos meses, pero ya transcurrida la mayor parte de 2025, un cóctel de factores positivos está generando un repunte de estos activos ubicados en el casco histórico de la capital de Chile.

RECUPERACIÓN EN SANTIAGO CENTRO

La exposición contó con la presencia de Pedro Ariztía, portfolio manager del fondo de inversión, y Constanza Vásquez, Associate Director Real Estate de BTG Pactual. Y en la presentación -que duró cerca de una hora- entregaron diversas noticias a sus principales aportantes, entre los que se encuentran AFPs, otros institucionales, family offices, y también inversionistas privados.

«Se puede ver que ha habido un cambio de tendencia, de forma super importante, respecto del trabajo presencial versus el trabajo remoto. Después de la pandemia, con las cuarentenas que obligaban a todas las personas a permanecer en sus casas, hubo un aumento importante en la cantidad de días que las empresas y sus trabajadores estaban optando por trabajar desde casa. Esta tendencia llegó hasta niveles de un 50% de los días trabajados», explicó Vásquez aludiendo a uno de los principales motivos por los que los activos inmobiliarios (como centros comerciales y oficinas) están repuntando. «Esto se mantuvo durante los primeros dos años de la pandemia hasta el 2021, cuando hubo un cambio de tendencia importante, y desde ahí ha aumentado la tendencia de las empresas que han decidido por estar presencialmente en las oficinas».

Vásquez explicó que los activos del fondo en el sector oriente llevan varios periodos mostrando recuperación, llegando incluso a cifras de ocupación y absorción similares a tiempos de pre-pandemia.

Pero si Santiago Centro había sido la piedra en el zapato de este gran fondo de inversión, una de las principales novedades consiste en la evolución de la absorción neta en esta zona. Esta cifra mide, en metros cuadrados, el espacio arrendado en un periodo de tiempo, menos el espacio que se deja de arrendar en ese mismo lapso. Para esto, Constanza Vásquez expuso un gráfico en el que se puede ver que la absorción neta del segundo trimestre de 2025 para el sector de Santiago Centro fue positiva después de varios periodos en negativo. En lo específico, se trata de 15.000 m2 netos arrendados en el submercado de oficinas ubicado en el centro.

«Vemos que en los primeros años de la pandemia, toda la absorción era negativa (…) y ahora en el último tiempo, se ha registrado que casi todos los submercados de Santiago tienen absorciones positivas», complementó. «Acá cabe destacar la absorción del mercado del centro histórico de Santiago, el cual estuvo con niveles muy negativos de absorción hace algunos periodos, y este último trimestre ya estamos en una recuperación con una tendencia bien estable hacia arriba», agregó.

Además, Vásquez expuso otro gráfico en el que se puede ver que las oficinas de Santiago Centro continúan con precios de arriendo a la baja, lo cual, en todo caso, «ha permitido empezar a recuperar todos los índices de ocupación» en ese submercado.

EL ESTADO: EL PRINCIPAL ARRENDATARIO DEL CENTRO

En la exposición, también se señaló que un factor tras esta recuperación se encuentra en la tendencia que tienen los servicios públicos por alojarse en el centro. «Las instituciones y organismos públicos muestran una fuerte concentración y tendencia a ubicarse en el centro neurálgico de la ciudad», señala la presentación. Y agregó un dato relevante al respecto, basado en cifras de la Dipres: indican que «en los últimos 11 años, la dotación de empleados públicos en la RM ha crecido en un promedio 3,7% anual, evidenciando un importante aumento del segmento objetivo que busca espacios arrendables en el centro de Santiago».

En la exposición, se mostró un mapa del centro histórico de Santiago con el detalle de todos los espacios que ocupan los servicios públicos. «Al final, el Estado es y seguirá siendo siempre el principal arrendatario del centro, y siempre tienen una tendencia y necesidad de espacios nuevos», señaló Vásquez, agregando que ese crecimiento anual de la dotación de empleados públicos del 3,7% se traduce en cerca de un 50% si se miran los últimos diez años. «Vemos cómo el Estado tiene un tamaño importante y va a seguir necesitando hoy y siempre muchos espacios, por lo que al final las soluciones vienen desde los edificios de mejor calidad», agregó Vásquez.

MENOR VACANCIA POR MÁS COLOCACIONES EN EL CENTRO

Además de esto, Pedro Ariztía señaló que el portafolio de activos del fondo de inversión consiguió reducir su vacancia consolidada de manera importante. «Vimos en el mercado una recuperación en las colocaciones en Santiago Centro, donde nuestro fondo no fue la excepción, sino que se colocaron varios metros», señaló.

«Entonces lo relevante es que nuestro fondo hace algunos trimestres tenía una vacancia consolidada del 15%, y hoy esa vacancia disminuyó a un 11%», indicó Ariztía, explicando que al primer número se había llegado por dos motivos principales: la venta reciente de activos con muy baja vacancia, y por el complejo escenario que enfrentaron los activos de Santiago Centro.

«En primer lugar, quisiéramos destacar el nivel de colocaciones que se han logrado en Santiago Centro, después de varios años en los que las oficinas estaban viendo trimestre a trimestre que la vacancia aumentaba y los cánones de arriendo bajaban en línea con lo que se podía ver en el mercado», explicó Ariztía, y entregó datos concretos del cambio: «se han concretado colocaciones en oficinas del portafolio del fondo sobre 17.000 m2, y eso significó que la vacancia consolidada de las oficinas de Santiago Centro [de los edificios en la cartera del fondo] bajara de un 48% en diciembre de 2024 a un 29%».

Según la presentación de Ariztía, esto se concretó gracias a estas colocaciones y también a las renovaciones de contratos de arriendo. En lo específico, el fondo consiguió nuevos contratos de arriendo en la Torre Amunátegui por 8.015 m2; y también en la Torre Huérfanos, por 5.531 m2. Además, se consiguieron renovaciones de contratos para oficinas de la Torre Huérfanos por 2.209 m2; y para la Torre Amunátegui por 1.898 m2.

De esa forma, Torre Huérfanos pasó de una vacancia del 50% al 24%; y la Torre Amunátegui de 42% a 5%.

REBAJAS DE AVALÚOS FISCALES

Otro importante factor mencionado por el portfolio manager del vehículo consiste en la rebaja de avalúos fiscales de activos comerciales en el centro. En la presentación de la gestora, se señala que estas reducciones «representan alivio tributario significativo para el Fondo». Estas rebajas van dirigidas de manera específica a centros comerciales, de modo que afectan positivamente a los dos malls que el fondo tiene en el centro de Santiago: el Mall Imperio, y también el Mall El Centro.

«Vimos una rebaja importante en los avalúos de los dos centros comerciales (en el portafolio del fondo], cosa que no vimos en el caso de nuestros activos de oficinas». Al respecto, el portfolio manager del vehículo señala que esta medida «debería aplicarse también en activos de oficinas para corregir el alza de impuestos sufrida en los últimos años».

«Hasta el 2025 en el primer semestre, el gasto analizado entre contribuciones y sobretasas para activos que el fondo tiene en Santiago Centro era en torno a UF 110.000 UF. Y con la rebaja concreta que vimos hace algunas semanas, esto bajó a UF 76.000, es decir, una rebaja sobre las UF 31.000 anuales», explicó Ariztía.