Refracciones
N°27 | Silencio: Entre el refugio y la indiferencia
Fondo de renta residencial de BTG Pactual compra tres edificios y prevé lograr 25% del mercado
En sus tres años de vida, el vehículo de inversiones cuenta con 12 inmuebles. En la firma señalan que la ocupación de las torres ya está en los niveles previos a la pandemia.
Hace 4 años
Tres años en el mercado cumple el fondo de renta residencial de BTG Pactual, período en el cual se ha visto enfrentado a los efectos derivados del estallido de octubre de 2019 y luego a los de la pandemia sobre la economía.
Pese al impacto de las cuarentenas de 2020, este mercado está regresando a los niveles que exhibía antes de la crisis sanitaria, afirma Pedro Ariztía, portfolio manager del fondo renta residencial de BTG Pactual.
«En 2020 hubo aumento en la vacancia, y tras un año y medio, estamos viendo cifras similares a las previas a la pandemia. Nuestra ocupación está en un 96%», sostiene.
Este fondo es uno de los mayores actores del negocio de multifamily, es decir, los edificios que están en manos de un solo controlador y que se destinan 100% al arriendo. Para seguir creciendo, en marzo pasado el fondo compró tres edificios, uno en Independencia y dos en Estación Central, comunas, junto a Santiago centro, donde tiene presencia. De este modo, actualmente totaliza 12 torres adquiridas, para cuyo financiamiento ha realizado un aporte de capital de 3,1 millones de UF, unos US$ 120 millones.
Ariztía señala que buscan sumar un nuevo edificio -llegando a 13-, para lo cual «estamos en proceso de levantar nuevo capital».
A fines de 2021, el fondo prevé contar con cerca de 5 mil departamentos para arriendo, capturando casi 25% del mercado total de renta residencial de la Región Metropolitana, que a esa fecha bordearía las 20 mil unidades, estiman en la compañía.
Hasta hace poco, cuando el fondo tenía nueve edificios bajo su alero, sus activos sumaban 3,8 millones de UF, pero su intención es superar los 7 millones de UF al cierre de este año.
«Nos encantaría, en el mediano plazo, colocar bonos corporativos»
Ariztía indica que el mercado de los multifamily tiene potencial en Chile para seguir creciendo y es rentable. Afirma que, pese a la pandemia, no han dejado de repartir sus dividendos de forma trimestral. En la firma señalan que la rentabilidad ha sido de UF+6,8% desde que comenzó el fondo.
El portafolio de edificios que maneja el fondo es administrado por la compañía Arriendo Urbano. Ariztía comenta que actualmente están embarcados en un plan de inversiones en los espacios comunes de 11 torres, para mejorar los halls de acceso, gimnasios, salas de cowork, salas de reuniones, añadir juegos para niños, entre otros.
Los valores promedio del alquiler se sitúan entre los $240 mil y $245 mil, y entre los inquilinos hay quienes cuentan con subsidios de arriendo del Gobierno.
Para el fondo, tener edificios en Estación Central no es un tema preocupante, pese a que en esa comuna han existido conflictos con permisos de edificación.
«Hemos adquirido edificios decepcionados, con gente viviendo, están funcionando, no tienen el riesgo normativo», afirma Ariztía. Añade que también han realizado promesas de compraventa para torres con bajo nivel de incertidumbre y que no están «acogidas a construcción adosada, que es lo que ha generado conflictos en Estación Central», indica.
Entre los planes del fondo, Ariztía anticipa que «nos encantaría en el mediano plazo colocar bonos corporativos». Explica que «invertimos en activos reales, con ladrillo y típicamente con flujo, que deberían ser fácilmente financiables con la banca, compañías de seguro, pero quisiéramos colocar un bono corporativo público para acceder a esa vía distinta de financiamiento».
