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BTG Pactual, mejor equipo de Sales, Trading y Corporate Access en Chile según Extel | Institutional Investor
Update Fondo de Inversión Renta Comercial
En este BTG Webinar revisamos el mercado de centros comerciales, oficinas y bodegas en Chile, junto con los resultados del 3Q23, además de analizar las perspectivas y oportunidades del Fondo de Inversión Renta Comercial.
Hace 3 años
Rendimiento y composición del fondo
El fondo BTG Pactual Renta Comercial tiene más de $1B en activos, distribuidos en 50% centros comerciales, 45% oficinas y 5% bodegas, con un portafolio diversificado de más de 1M m² en más de 1.000 propiedades en Chile.
El fondo ha mantenido dividendos trimestrales consistentes de 500 CLP por acción desde 2019, a pesar de desafíos como reformas fiscales y aumentos de impuestos a la propiedad en Chile.
La presencia bursátil del 49% del fondo ha mejorado en el último año, con un descuento del 50% respecto al valor neto de los activos, presentando una oportunidad para nuevos inversores.
Estrategias y logros recientes
En 2023, el fondo firmó 17,000 m² de nuevos arrendamientos, con 70% en el segmento de oficinas, y varios activos de oficinas previamente vacantes ahora están totalmente arrendados.
El fondo implementó un plan maestro y remodelación de fachada en el centro comercial Paseo de los Dominicos en 2023, convirtiendo espacios de bajo rendimiento en un centro gastronómico, logrando aumentos de alquiler de 2-8 UF/m².
El fondo resolvió con éxito dos disputas de arbitraje importantes en 2023: una con un inquilino de oficinas relacionada con la pandemia y otra sobre un activo clave de centro comercial.
Gestión financiera y ventas de activos
El fondo vendió activos por valor de 830,000 UF (generando 400,000 UF en efectivo) y tiene 500,000 UF más en negociaciones avanzadas, con precios de venta alineados con los valores contables (dentro del 1% de descuento).
El aumento de capital de 1.5 millones de UF en 2023 superó lo planeado para refinanciamiento e inversiones oportunistas, validando el valor contable del fondo a través de ventas exitosas de activos.
De 2020 a 2022, el NAV del fondo disminuyó debido a mayores vacantes y aumento de gastos como nuevos impuestos, pero transacciones recientes muestran valores alineados con el NAV contable, casi el doble del precio de mercado.
Desafíos y perspectivas
Los activos de oficinas del fondo son todos Clase A en el centro de Santiago, con algunos arrendamientos recientes a tarifas pre-pandemia. El gestor cree que las oficinas Clase B/C están en mayor riesgo.
Las contribuciones y sobre tasas ahora representan el 45-65% de los gastos totales del fondo, equivalente a 1-1.5 meses de ingresos potenciales, aumentando significativamente desde 2019 e impactando el ingreso neto.
El fondo está abierto a ventas de activos a valores alineados con el NAV contable para beneficiar a los inversores, enfatizando la transparencia y proporcionando información detallada en su sitio web.
