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Update Fondo de Inversión Renta Comercial
En este BTG Webinar analizamos el mercado de centros comerciales, oficinas y bodegas en Chile, junto con los resultados del primer semestre de 2024 y la valorización de los activos del Fondo de Inversión Renta Comercial.
Hace 2 años
Desempeño financiero y gestión de activos
El fondo gestionó vencimientos de deuda po 4,6M UF en los últimos 12 meses, incluyendo una reestructuración exitosa de 3,5M UF en julio para Mall Imperio y Mall El Centro con Banco BCI.
A junio de 2024, el fondo tenía 21M UF en activos, 60% de apalancamiento, 14% de vacancia, y 9M UF de patrimonio neto, cotizando en el mercado secundario con un descuento >35% respecto al valor libro, alrededor de 20k CLP/acción.
Las bodegas son la única clase de activo que se aprecia, debido a aumentos estructurales de renta, mientras que las oficinas en Santiago Centro son las mayores perdedoras, con una caída del 70% vs 2019.
Tendencias de vacancia y arrendamiento
La vacancia en Santiago Centro aumentó del 17% al 25% (oficinas cerca del 50% vs centros comerciales al 3%); la vacancia en Santiago Oriente y Regiones disminuyó del 10% al 8%.
En 2024, se firmaron más de 50.000m² de nuevos arrendamientos en centros comerciales y oficinas del Oriente; Paseo de los Trapenses y Paseo de los Dominicos representaron una parte significativa de los nuevos arrendamientos.
El Sector Oriente tiene una tasa de vacancia del 12% con varios activos al 0% de vacancia, mientras que el Sector Centro es significativamente diferente con una tasa de vacancia del 49%.
Proyecciones y desafíos
La vacancia consolidada del fondo a junio es del 14%, proyectada a disminuir marginalmente al 13% a largo plazo; las oficinas del Sector Oriente tienen una vacancia puntual del 14%, esperando disminuir al 10% a largo plazo.
La renta consolidada puntual del fondo a junio es de 0,37 UF/m², proyectada a disminuir marginalmente a 0,36 UF/m² a largo plazo; las oficinas del Sector Oriente tienen una renta puntual de 0,41 UF/m², esperando disminuir a 0,33 UF/m² a largo plazo.
El edificio de oficinas Santo Domingo, adquirido en 2022, enfrenta desafíos con un bajo nivel de habilitación en comparación con otros activos del fondo, lo que lleva a un potencial de arrendamiento limitado.
Liquidez y valor del fondo
La liquidez del fondo está respaldada por +800.000 UF en efectivo a agosto de 2023, ventas recientes de activos, y +2M UF en activos no gravados, permitiendo continuar con ventas de activos o refinanciamiento para cumplir con el próximo vencimiento de bonos de 1,5M UF en junio de 2025.
El NAV de 9M UF del fondo equivale a un valor por acción de +32.000 UF, con potenciales ingresos de liquidación de esta cantidad por acción si se paga la deuda, a pesar de que el mercado secundario actual cotiza a 20.000 UF por acción.
La decisión de renovación de 2025 del fondo requiere un quórum del 50% +1 de los votos presentes, con un período de rescate de 6 meses para los votantes disidentes después de la renovación, permitiendo una potencial liquidación ordenada si el fondo no se renueva.
