La receta del fondo BTG Pactual para “capear” la mayor vacancia de los edificios de oficinas

POR FRANCISCA ACEVEDO O.

La vacancia está comenzando a retroceder en la industria de fondos inmobiliarios. Así lo reflejan los datos del fondo BTG Pactual Renta Comercial. La vacancia de las propiedades en las que invierte disminuyó de 8,1% a 7,1% entre junio y julio, medida en superficie. En ingresos (UF), se redujo de 9,2% a 8,7% en el período.

El fondo es el cuarto mayor arrendador comercial en Chile y administra un patrimonio de US$ 574 millones. Su portfolio manager, Pedro Ariztía, hizo el martes una actualización a los inversionistas sobre la marcha del negocio.

En general, los edificios de oficinas —que el instrumento arrienda a terceros y que tenían las mayores tasas de vacancia— aumentaron su desocupación. Por ejemplo, el edificio Coasin, ubicado en Del Valle 732, Huechuraba, es el más desocupado. Su vacancia disminuyó de 43,2% a 42,4%. El edificio Apoquindo 3039 aumentó su desocupación de 37,3% a 41,8%. El edificio Torres del Parque, localizado en Cerro Colorado 5240, Las Condes, elevó su vacancia de 15,2% a 15,5%.

Pero la cartera de BTG Pactual Renta Comercial no solo está compuesta por edificios de oficinas. El 52% del portafolio corresponde a locales comerciales; el 43%, a oficinas y el 5%, a bodegas.

Sector financiero

Renta Comercial está alquilando menos espacios al sector retail. El último dato que había sobre actividades de los arrendatarios era de enero de 2021. En ese momento, el retail ocupaba el 36% de la cartera del fondo. Le seguían los sectores de servicios con 20%, y el financiero con 15%. Esa información se actualizó a junio y el sector financiero superó al retail. El primero ahora representa el 25% del portafolio y el segundo ocupa un 22%, y servicios 12%.

Los cinco principales arrendatarios son Cencosud, el Estado de Chile, Falabella, SMU y Ripley. En ese sentido, solo hubo dos cambios. El Estado avanzó del tercer al segundo lugar y Ripley superó a We Work en el quinto lugar.

Volverse atractivos

Los planes del fondo son volverse más atractivos para los inversionistas.

Lo primero es ejecutar un plan de reducción de gastos en los malls recién adquiridos —Mall Imperio y Mall El Centro— para beneficiarse de un mayor flujo.

Además, pretenden añadir valor a los activos del fondo para aumentar su atractivo y generar más interés de inversionistas institucionales, a través de una serie especial para ellos.

Por último, buscarán continuar la optimización de pasivos financieros. Actualmente pagan $783 por acción en amortización de deuda, y el objetivo es reducirlo para poder generar mayores dividendos, que actualmente están en $1.800 por acción.

En la bolsa, el valor cuota del instrumento tocó un mínimo de $28 mil en julio. Ahora se ha estabilizado en $28.780.

Ariztía defendió el desempeño del fondo en pandemia. El gestor destacó que solo el 10% de sus inversionistas son grandes institucionales, mientras que el resto son aportantes privados “con menor capacidad de apnea” en las crisis. Esto explicaría que Renta Comercial tuviera mayores rescates que otros vehículos del mercado que tienen cerca de un 50% de inversionistas institucionales.