BTG busca crecer en renta residencial a través de alianzas con inmobiliarias y venta de torres a inversionistas

La gente puede dejar de comprar muchas cosas, pero no deja de pagar el arriendo de su vivienda. Esa es la lógica detrás del atractivo que la administradora de fondos BTG Pactual Asset Management ve al segmento de renta residencial, un área que quieren potenciar y donde están evaluando nuevas fórmulas para seguir creciendo.

Dada la resiliencia que ha mostrado este negocio dentro de las inversiones inmobiliarias que hacen los fondos de inversión y el castigo que ha sufrido la valorización de las cuotas en el mercado secundario, la renta residencial es un área que le interesa potenciar a BTG, explica su gerente de Activos Inmobiliarios, Pedro Ariztía.

Actualmente, tiene fondos en todas las grandes estrategias de inversión inmobiliaria, como por ejemplo, el desarrollo para la venta, renta comercial —con oficinas, centros comerciales y bodegas—, residencial e incluso, un vehículo de deuda privada con colateral inmobiliario.

La nueva estrategia
Para capitalizar el atractivo del segmento de viviendas, están evaluando una fórmula nueva, que combine elementos de otras estrategias. «Podríamos asociarnos con una inmobiliaria para construir una torre de departamentos, para arrendarla y quizás venderla a un inversionista institucional una vez que ya esté estabilizada como un producto de renta valorizada por flujos», explica Ariztía.

Comenta que están estudiando esta fórmula en la administradora y que es una estrategia que «tiene sentido en estos tiempos» de pandemia. Otra opción que baraja la firma es la compra de una torre que ya esté en una fase de construcción por parte de una inmobiliaria.

De todos modos, en el corazón de la estrategia en renta residencial está la premisa de que se «marcará la diferencia» entre los edificios administrados por un solo dueño, más de carácter institucional —como es el caso de un fondo de inversión— y con una gestión más profesional versus los departamentos gestionados por los propios inversionistas.

Impacto en el mercado
«Resiliencia» es una palabra que se escucha a menudo cuando se describe la inversión en renta residencial, dada la naturaleza de primera necesidad de la vivienda, aunque se ha visto impacto en este mercado. «A una crisis económica se sumó una crisis sanitaria, lo que en muchos casos te dificulta poder volver a arrendar una unidad que está vacante, porque la gente no puede ir a visitar e ir a ver el departamento donde se quiere ir a vivir», dice Ariztía.

Cifras de la consultora BDO muestran que la pandemia provocó que las vacancias totales en el Gran Santiago casi se duplicaron entre marzo y junio, pasando de 4,9% de las unidades a 9,4% al finalizar el segundo trimestre del año. Además, los cánones de arriendo cayeron 2,7% en ese mismo período, hasta promediar las UF 0,285 por metro cuadrado al segundo trimestre y el cap rate neto —unidad de medida de la rentabilidad de los activos inmobiliarios— cayendo de 4,51% a 4,10% entre marzo y junio de este año.

Aun así, Ariztía describe el impacto como «acotado» con niveles de ocupación razonables, considerando que la ocupación total sigue sobre el 90% en la capital.

El efecto del 18 de octubre
A nivel de valorización de las cuotas de los fondos de inversión inmobiliarios en general, el impacto ha sido notorio. «Vemos un mercado secundario muy golpeado. No sólo por el Covid-19, que es un factor global, sino que también por algo de cosecha propia, que no está todavía resuelto, después del 18 de octubre (2019)», indica.

Esto ha generado fuertes niveles de descuento a nivel general. En el caso del fondo de renta comercial de la firma de matriz brasileña, el valor cuota cotiza actualmente con un descuento de 35% respecto a su valor contable (valor libro) y ha caído más de 40% desde que empezaron las protestas en el país, en octubre de 2019.

Por ese lado, puede haber oportunidades para los inversionistas. «Tiendo a pensar que, si bien las cosas pueden valer menos después de todo lo que ha ocurrido, no creo que el patrimonio de uno tiene invertido en su casa valga un 30% o 40% menos de lo que valía hace menos de un año», comenta.

La oportunidad de las bodegas
Otra de las inversiones inmobiliarias que ha estado captando la atención de los inversionistas son las bodegas, de la mano de una aceleración del e-commerce a raíz de las limitaciones de movilidad y apertura del comercio. Sin embargo, las características del mercado no han dado tanto espacio para los fondos de inversión.

Este segmento, explica Ariztía, no está tan atomizado como el residencial, donde existe una gran variedad de inmobiliarias desarrollando proyectos de distintas características. «En Chile, el mercado de bodegas todavía no es tan profundo. Hay unos cuantos actores que tienen aproximadamente un 80% del stock de metros cuadrados totales y ellos son los que desarrollan y se quedan con la propiedad, administrándolo», señala.

De todos modos, es un tipo de inversión que se espera que crezca de la mano del boom del e-commerce, y donde BTG Pactual también está analizando oportunidades.